Již jsem psal o koupi bytu jako investici. Mám raději jiné formy, přesto jsem se vrátil k této myšlence. Proč? Na trhu není v současné době dost investičních příležitostí. Podle mého názoru.
Mikronemovitosti, akcie, stavební spoření atd. To jsou možnosti pro drobného investora. Co když na trhu není aktuálně nic zajímavého?
Můj případ – akcie mě nebaví a nerozumím jim. Stavební spoření mám. Mikronemovitosti jsou drahé, nyní se vyplatí prodávat a nikoli nakupovat. Tak mi opět v hlavě zazněl byt jako investice.
Na investice v nemovitostech stačí jediné. Selský rozum.
Mám kolem sebe mladé kluky, kteří chtějí vlastní bydlení a tak mi tohle téma automaticky vyskakuje v hlavě. Proto se tímto tématem občas probírám. Snažím se je přesvědčit, že je to pro ně výhodné, jelikož je to jedna z top investicí. Vlastní bydlení. Pro mě jako investora je situace trošku jiná. Přesto moje rozhodování je jednoduché. Mám dvě možnosti a ještě potřebuji kalkulačku a internet. Kde se hrabou akcie se svými složitostmi …
Dvě možnosti
První možností je koupit byt na následný pronájem. Něco si můžeš přečíst v mém článku Je lepší investice pozemek nebo byt? Pronájem není úplně moje parketa a tak mi zůstává druhá možnost.
Druhou možností je koupě bytu za účelem opětovného prodeje. Jaké jsou výhody a nevýhody? Chci koupit byt za milión. V Praze jste se zasmáli, ale ano, na Moravě i takové věci existují 🙂
- výhody – nemáš problém s nájemníkem a peníze můžeš získat zpět v horizontu 1 – 2 let. Pokud budu uvažovat nad ziskem 10% z bytu za milión, 100.000 je doma
- nevýhody – těch je poněkud více a proto je důležité zapojit selský rozum, nejen emoce. Spoustu věcí platí i při koupi na pronájem, ale zaměřím se pouze na téma koupě bytu za účelem dalšího prodeje.
- Cena – byt se kupuje vcelku, narozdíl třeba od spoření, akcií apod. Potřebuji uvedený milión.
- Cizí zdroje – pokud nemám danou částku, což je můj případ, potřebuji cizí zdroje. Půjčka, hypotéka, stavební spoření … Ke všemu se váže úrok.
- Poplatky jednorázové – koupě bytu s sebou nese povinnost zaplatit daň z nabytí nemovitostí ve výši 4%
- Poplatky opakované – majitel se stává členem společenství vlastníků, je povinen platit fond oprav, energie za společné prostory, vytápění …
- Další finance – pokud chci koupit byt a následně prodat, předpoklad je jeho zhodnocení. To s sebou nese další investice. Rekonstrukce jádra apod.
- Administrativa – přihlašení k odběru energií, podání daňového přiznání a jiné.
- Čas – velmi opomíjená investice v životě mnoha lidí. Buď mohu užívat čas tím co mě baví nebo mohu jít do práce a uvedené finance vydělat jinak.
- Provize RK při opětovném prodeji
Vyplatí se byt jako investice k prodeji?
Kalkulačka a internet
Zmínil jsem to výše, stačí mi tyto dvě věci, selský rozum a trochu času.
Internet – podívám se na prodejní, lépe řečeno nabídkové ceny na trhu. Předpokládám, že z těchto cen mohu odečíst 5 – 10% dolů, protože některé inzeráty jsou na internetu delší dobu a majitel bytu bude ochoten o uvedenou částku snížit cenu. Dostačujícím zdrojem jsou sreality.
Kalkulačka – cena bytu + 4% daň, připočtu úroky, můj čas a náklady na provoz bytu než ho prodám a na závěr částku za rekonstrukci plus provizi RK. Podívám se na ceny srovnatelných bytů v nabídce, odečtu uvedené a mám předpokládaný zisk. Je již jen na mě, zda chci jít do rizika, které vždy existuje, za uvedený předpokládaný zisk.
Cena bytu – 1.000.000
Daň z nabytí 4% – 40.000
Rekonstrukce – 200.000
Úroky za období 2 let – 60.000
Náklady na byt /energie, fond oprav/ za 2 roky – 30.000
Provize RK – budu skromný – 30.000
Celkem – 1.360.000 je moje prodejní cena, abych nešel do ztráty, když nepočítám čas.
Zhodnotil jsem byt dostatečně?
Vyplatí se mi do toho jít?
Je zde několik nákladů, které jsou fixní nebo variabilní. Pokud rekonstruuji garsonku, pořizovací cena je nižší a daň z nižší ceny je také nižší. Čili variabilní.
Rekonstrukce bytového jádra je stejně drahá v garsonce nebo 4+1, tento náklad je tedy fixní. V přepočtu na % se pohybuji v jiných číslech. 200.000 z miliónu v garsonce je 20% narozdíl od 200.000 ze dvou mega v bytě 3+1.
Zde se nabízí otázka – zhodnotil jsem byt o 30% nebo 50% ??
Tak ano nebo ne?
Odpověď je jednoduchá.
Pokud koupíš byt za dobrou cenu, pokud tě to baví a hlavně, pokud nemáš peníze a chceš vydělat díky cizímu zdroji – hypotéka – říkám ANO.
Bojíš se rizika, nemáš příjem na to, aby ti banka půjčila, nerozumíš tomu ani nechceš jít tímto směrem? Najdi si jiné investice.
Stačí jen koukat kolem sebe 🙂